Pengenalan MLTT (Mortgage Level Term Takaful)

Assalamualaikum dan selamat sejahtera.

Hari ini disebabkan ramai yang sudah celik kewangan, ada sudah bertanya kepada saya; “Patutkah saya ambil MRTA dari bank yang memberi pinjaman?”

Pertama sekali anda kena faham apa itu MRTA dan beberapa perkataan yang berkaitan, MRTT, MLTA dan MLTT.

• MRTA – Mortgage Reducing Term Assurance
• MRTT – Mortgage Reducing Term Takaful
• MLTA – Mortgage Level Term Assurance
• MLTT – Mortgage Level Term Takaful

Ada ramai terkeliru. Anda kena faham konsep ‘Reducing’ dan ‘Level’, dan ‘Assurance’ VS ‘Takaful’. Assurance adalah berkaitan produk konvesional, takaful adalah patuh syariah. Reducing dan level, saya akan terangkan kemudian. Jadi, terpulang kepada anda – mahu konvesional ataupun takaful. Sudah tentu saya memilih takaful, lebih keberkatan. Insha Allah. Saya akan menerangkan konsep MLTT selepas ini.

MRTA – Adakah ianya satu ke-WAJIB-an?

MRTA sebenarnya bukan satu kewajiban. Ianya masih dalam pilihan, tapi sebagai sebuah bank yang memberi pinjaman kepada anda – mereka berhak risau dengan risiko diri anda berdepan dengan kematian. Bila berlaku sebegitu, siapa yang boleh selesaikan hutang? Jadi memang ada dengar, pihak bank seolah-olah ‘memaksa’ (tak paksa) anda supaya mengambil MRTA dengan mereka.

Apa yang MRTA boleh lindungi adalah risiko anda terhadap keupayaan peminjam rumah untuk membayar balik. Bukan perlindungan kepada rumah – ada insurans / takaful rumah khas untuk kebakaran, misalnya.

Senang cerita, bank mahu melindungi diri mereka dengan cara anda ambil MRTA. Pelik? Tak pun, langsung.

Barulah hari ini saya tahu bahawa MRTA itu tidak wajib diambil oleh kita sebagai pembeli rumah. Malah MRTA itu cekik darah dengan mengenakan 7% – 8% interest sehingga habis pembayaran pinjaman rumah. Kalau kaedah islamik, disuruh pula ambil MRTT yang juga tidak wajib, malah lebih tinggi iaitu 10% (tidak dipanggil interest tetapi lebih tinggi). Rupanya ada cara lain yang lebih baik iaitu menggunakan Insuran Hayat bersama Takaful Saver bagi menggantikan MRTA. Kalau dulu dah tahu, boleh dapat simpanan lagi setelah rumah habis dibayar.

Dr. Tengku Asmadi bin T. Mohamad

25 Apr 2013, 13:51 – Facebook Wall

MLTT – alternatif lain.

Celiknya rakyat Malaysia memandang sektor hartanah, atau kemampuan membeli rumah (walaupun ada merungut tak mampu), ramai cenderung kepada MLTT. Saya baru tahu MLTT apabila saya membeli rumah kedua. Rumah pertama saya menggunakan MRTA. Konsep MLTT, adalah lebih kepada konsep menyimpan juga. Berbanding dengan MRTA – setelah habis waktu, apa yang anda bayar untuk MRTA tiada nilai langsung.

---

Saya senaraikan kebaikan MLTT & MRTA:

MLTT

1. Boleh memilih untuk membayar secara berkala samada bulanan, suku-tahunan, setengah-tahunan atau tahunan.
2. Mempunyai nilai simpanan pada hujung tempoh perlindungan.
3. Nilai perlindungan kekal sama sehingga habis tempoh.  Tidak berkurangan seperti MRTT.
4. Boleh menggunakan MLTT yg sama untuk unit hartanah yang berlainan, refinance dan sebagainya.  MRTT pula hanya untuk satu pembiayaan rumah sahaja.
5. Boleh dimasukkan sebagai pelepasan cukai pendapatan.
6. Boleh diletakkan penama selain dari bank.  Hatta di Takaful Ikhlas, boleh dibuat cadangan hibah.
7. Boleh dimasukkan lain-lain rider perlindungan tambahan (jika mahu).
8. Boleh dikeluarkan jumlah simpanan utk dibayar kepada financier untuk tujuan pengurangan pembiayaan atau pengurangan tempoh.
9. Boleh membuat pengeluaran sejumlah simpanan dari pelan tersebut untuk kegunaan peribadi.
10. Peserta pelan boleh memperolehi sejumlah dana dari dana perlindungan dan dana simpanan sekiranya berlaku hilang upaya kekal menyeluruh dalam tempoh perlindungan MLTT.
11. Waris peserta pelan boleh memperolehi sejumlah dana dari dana perlindungan dan dana simpanan sekiranya berlaku kematian kepada peserta pelan dalam tempoh perlindungan MLTT.

MRTA

1. Bayar sekali sahaja.
2. Murah.
3. Di hujung tempoh perlindungan, syarikat yang menawarkan MRTT kebiasaannya akan memberi keuntungan berdasarkan konsep mudharabah.  MRTA tiada (Mortgage Reducing Term Assurance) keistimewaan ini.
4. Boleh dimasukkan sekali ke dalam pembiayaan rumah.

Kekurangan MLTT & MRTA

MLTT

1. Lebih mahal secara perbandingan.  Sebab ia bukan hanya perlindungan, tetapi juga ada unsur simpanan.
2. Memerlukan komitmen sepanjang tempoh perlindungan dari segi pembayaran samada tahunan, setengah tahunan, suku-tahunan atau bulanan.

MRTA

1. Terpaksa buat MRTA semula jika buat refinance kerana MRTA hanya untuk satu pembiayaan sahaja.
2. Setiap satu unit hartanah, hanya boleh digunakan utk satu pelan MRTA.  Walhal MLTT boleh digunakan untuk dijadikan pelan perlindungan bagi lebih dari 1 hartanah.
3. Tiada jumlah penyerahan pada akhir tempoh perlindungan.

[Sumber: Muzir WordPress]

---

Berdasarkan kelebihan dan kekurangan MLTT & MRTA, anda kena tahu juga apa tujuan sebenar anda membeli rumah. Tapi jangan lupa tujuan asal kedua-duanya MLTT & MRTA – iaitu jikalau terjadi apa-apa kepada diri anda yang sedang membayar hutang rumah; kematian terutamanya. Keluarga anda tidak dibebani dengan hutang yang telah anda tinggalkan kepada mereka. Paling buruk, keluarga anda tak mampu untuk menampung hutang itu, dan rumah itu diambil oleh bank – lelong. Alamat keluarga anda tiada tempat berteduh.

MLTT amat bagus untuk siapa yang mahu perlindungan lebih dan bila waktu polisi takaful itu tamat, ada satu simpanan yang boleh dipakai. Ianya juga sesuai untuk orang yang mempunyai dependan yang ramai; isteri dan anak-anak. Berlaku musibah, rumah boleh dibayar dan ada lebihan untuk dibelanja ke tempat yang lain.

Manakala MRTA pula sesuai untuk yang nak cukup-cukup perlindungan sahaja. Ianya juga sesuai untuk orang yang tidak mempunyai dependan yang ramai. Jika berlaku musibah, keluarga anda dapat rumah tapi tiada nilai tunai akan diberi kepada keluarga anda.

[ Baca lebih lanjut di iMoney: MRTA VS MLTA ]

---

Kenapa saya memilih MLTT berbanding MRTA?

1. Sebab saya masih muda – orang muda bagi saya sangat sesuai. Saya sudah cerita, rumah pertama saya menggunakan MRTA. Rumah kedua menggunakan MLTT. Untuk umur muda, perlindungan MLTT sangatlah murah, berbanding jikalau anda ambil MLTT pada usia tua nanti.
2. Loan jadi lebih murah – MRTA jikalau anda ambil, ada opsyen boleh diletakkan ke dalam bank. Bila diletakkan di dalam nilai pinjaman dan ada interest, anda sebenarnya boleh menjimatkan wang.
3. Nilai tunai pada masa akan datang – walaupun nilai ini tidak dijamin, pulangan dividen. Tapi ada juga boleh dapat kan? Jadi buat anda membayar pada satu benda yang tiada pulangan.
4. Rumah saya beli bukan nak duduk pun – nak jual satu hari nanti. Kalau saya ambil MRTA, saya jual rumah itu dan beli rumah lain

Kalau bajet anda terlalu ketat, adalah lebih baik anda memilih MRTA / MRTT sebab murah.

[ Pandangan blog Abang Ensem mengenai MLTA / MLTT ]

---

Ringkasan Perbezaan MLTT & MRTA

[Sumber: Hazly Takaful]

Sila rujuk website ini untuk pemahaman lebih lagi mengenai MLTT –> Afyan.com

Penerangan MLTT Menggunakan Rajah / Gambar

Saya akan memberitahu pemahaman menggunakan grafik mengenai perbezaan MLTT dan MRTA, juga berapa yang perlu anda carum jika memilih MLTT.

Kalau ikut rajah ini, baki perlindungan MRTA akan berkurang mengikut tempoh biaya rumah. Semakin menghampiri tempoh habis biaya rumah, nilai perlindungan MRTA akan berkurang. Berlaku sebaliknya pada MLTT, jumlah perlindungan masih sama sepanjang tempoh.

Sepanjang tempoh pembiayaan rumah, contoh nilai rumah awal (nilai pinjaman) RM500,000 – sehingga habis tempoh pinjaman nilainya masih RM500,000.

MRTA, jika berlaku kematian / lumpuh urusan hanya berlaku antara dua pihak; pihak bank dan pihak insurans (MRTA)  / takaful (MRTT).

Tetapi, lihat pada MRTA, ada DUA kemungkinan akan berlaku:

Nombor 1: Nilai pinjaman akan mengikut BLR (base lending rate) atau hari ini BR (base rate). Nilai ini akan sentiasa berubah. Jika berlaku kematian, dan nilai pinjaman LEBIH dari nilai perlindungan. Apa yang berlaku pada rumah tersebut? Rumah tersebut masih mempunyai baki pinjaman dan waris sedia ada, kena selesaikan baki pinjaman rumah.

Nombor 2: Disebabkan BLR atau BR, nilai pinjaman anda akan berkurang. Apabila berlaku kematian, nilai pinjaman KURANG dari nilai perlindungan. Apa yang berlaku pula dengan baki nilai perlindungan? Baki ini tidak akan diberi pada waris. Lagipun, MRTA / MRTT lebih menumpukan perlindungan kepada bank sebagai pemberi pinjaman. Rumah akan diberi kepada waris.

Nasihat saya – MIND THE GAP!

Untuk kes MLTT, pihak penama atau waris akan terlibat menerima wang perlindungan (pampasan). Selepas wang diterima, penama atau waris bertanggungjawab menyelesaikan baki pinjaman rumah tersebut. Sudah pasti, akan berbaki lebih dari sepatutnya dicampur dengan nilai tunai. Walau apa pun, keadaan ekonomi menyebabkan perubahan BR tidak akan memberi impak pada nilai pinjaman (sebab tak kisah, nilai perlindungan sentiasa melebihi nilai pinjaman).

MLTT ada fleksibiliti untuk memilih penama, tapi yang terbaiknya di sini apabila sudah selesai tempoh biaya rumah (walaupun MLTT sebenarnya sampai umur 8o tahun) – anda boleh menikmati nilai tunai.

Nilai tunai ini anda boleh gunakan untuk perbelanjaan lain – contohnya; haji / umrah.

(Tiada penama tertakluk pada faraid, sebaik-baik letaklah penama) – sumber: Afyan.com

Refinancing / Penjualan rumah : Apa yang berlaku pada MLTT?

Setiap satu polisi MRTT yang diambil hanya untuk satu pembiayaan atau pinjaman perumahan yang kita lakukan. Jadi sekiranya kita lakukan refinancing atau jual rumah tersebut sebelum tamat tempoh maka polisi MRTT tersebut akan terbatal.

Perkara ini tidak terjadi jika kita mengambil MLTT kerana setiap polisi MLTT boleh digunapakai untuk beberapa tujuan pembiayaan dan tidak terkesan sekiranya pemilik membuat refinancing atau menjual rumah tersebut sebelu tamat tempoh.

Afyan Mat Rawi

Anda sudah dapat idea mengenai perbezaan MRTA dan MLTT ini?

---

Ini adalah soalan-soalan yang wajib / selalu ditanya mengenai MLTT.

Soalan: Berapa Nilai MLTT Sepatutnya Kena Ambil?

Untuk pertama kali, anda kena tahu jumlah hutang rumah. Jika anda sudah membeli rumah bernilai RM100,000 maka anda perlu mempunyai nilai MLTT bernilai RM100,000. Begitu juga kalau nilai rumah, RM500,000 – nilai RM500,000 adalah sepatutnya

Soalan: Bagaimana Menentukan Kadar Bayaran Tahunan MLTT?

Kadar bayaran tahunan MLTT ditentukan oleh 4 faktor utama:

1. Umur Akan Datang (Age Next Birthday) – semakin berumur semakin ‘besar’ sumbangan setiap tahun.
2. Jantina (Gender) – berbeza antara lelaki dan perempuan.
3. Status Merokok – sudah pasti, orang yang merokok lagi berisiko dan mahal daripada tidak merokok.
4. Kelas Pekerjaan – bergantung pada risiko pekerjaan anda. Ada empat; kelas 1 seperti cikgu dan doktor. Kelas 2 seperti jurujual dan jurutera. Kelas 3, seorang pekerja yang memegang peralatan. Kelas 4, kelas kerja paling risiko – seperti kerja di sektor ‘oil and gas’.

Untuk pengiraan senang, jika saya ditanya ‘Berapa saya kena bayar?’ – jika anda berumur kurang dari 30 tahun, tidak merokok, kerja pun kelas 2, dan nilai rumah RM200,000 maka sumbangan adalah RM100 sebulan / RM1200 setahun.

Rules of Thumb

RM100 untuk RM200,000 (umur kurang 30, tidak merokok dan kelas 2 pekerjaan)

Kalau ada beberapa soalan mengenai MLTT ini, sila emailkan kepada saya.

Memberi untuk menerima.

Adib Yazid